Otto Lemke Immobilien, Hamburg Avis 

Im letzten Jahr fehlerhafte Nebenkostenabrechnung, in diesem Jahr verspätete Rückzahlung der Kaution und nicht verhältnismäßiger Einbehalt eines Teils der Kaution.

Wir sind gewechselt. Bisher nur gute Erfahrungen.

Kann ich leider überhaupt nicht weiterempfehlen. Sehr unfreundliches Personal, nicht kompetent. Auf Hilfe kann man ewig warten, da passiert nichts!

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit dieser E-Mail möchten wir erneut Bezug auf unsere Nachricht vom 20.02.2025 nehmen, auf die wir bislang leider keine Rückmeldung erhalten haben. Wir gehen davon aus, dass dies möglicherweise Ihrem Arbeitsaufkommen geschuldet ist, und möchten Sie daher noch einmal an unser offenes Anliegen erinnern.

Sachverhalt:
Am 23.01.2025 erhielten wir von Ihnen ein Schreiben, in dem Sie mitteilten, dass Sie von der von uns hinterlegten Kaution in Höhe von 2.872,77 € einen Betrag von 250,00 € für die Betriebskostenabrechnung 2024 einbehalten.

Am 11.02.2025 erhielten wir dann erneut ein Schreiben, in dem Sie – unter Bezugnahme auf Ihr Schreiben vom 23.01.2025 – einen Fehler in Ihrer bisherigen Abrechnung einräumten. Sie teilten uns mit, dass uns für die Jahre 2022 und 2023 aufgrund dieses Fehlers zu viel erstattet wurde, da die Heizkostenabrechnung zwar vorlag, jedoch nicht in die Berechnung einbezogen wurde.

· Für das Jahr 2022 seien dies 1.236,23 €

· Für das Jahr 2023 seien dies 970,04 €

Diesen Betrag haben Sie ohne vorherige Rücksprache eigenmächtig mit unserer Kaution verrechnet und uns am Ende – aufgrund Ihres eigenen Fehlers – lediglich 416,50 € der Kaution zurückerstattet.

Wir gehen davon aus, dass Ihnen dieser Fehler mittlerweile bewusst ist, möchten Sie aber noch einmal ausdrücklich darauf hinweisen, dass Ihr Vorgehen rechtswidrig ist.

Rechtliche Grundlage:
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Die Abrechnung für das Jahr 2022 wurde uns am 05.05.2023 fristgerecht zugestellt.

Die nachträgliche Korrektur dieser Abrechnung erfolgte jedoch erst am 06.02.2025, also weit außerhalb der gesetzlichen Frist. Wie Ihnen sicherlich bekannt ist, sind Korrekturen zum Nachteil des Mieters nach Ablauf der 12-monatigen Frist unzulässig.

Hierzu hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden:

„Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil klargestellt, dass für Mieter endgültige Rechtssicherheit erst ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt. Erst ab diesem Zeitpunkt sind Nachforderungen oder Korrekturen zum Nachteil des Mieters unzulässig. Umgekehrt tritt für den Vermieter erst Rechtssicherheit ein, wenn der Mieter nicht spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen erhoben hat.“
Quelle: Mieterbund Darmstadt

Das bedeutet konkret:

· Ihre ursprüngliche Abrechnung vom 05.05.2023 war rechtlich bindend.

· Eine nachträgliche Korrektur hätte spätestens bis Mai 2024 erfolgen müssen.

· Die Korrektur im Februar 2025 ist damit unwirksam und kann keine rechtlichen Forderungen mehr begründen.

· Ein Einbehalt unserer Kaution unter Verweis auf diese Korrektur ist somit rechtswidrig.

Auch der BGH bestätigt diese Auffassung in seinem Urteil vom 17.11.2004, Az. VIII ZR 115/04:
BGH-Urteil nachlesen

Ihre Korrektur ist lediglich für das Abrechnungsjahr 2023 zulässig. Für das Jahr 2022 ist die Abrechnung jedoch rechtskräftig abgeschlossen, und eine nachträgliche Änderung ist unzulässig.

Daher fordern wir Sie hiermit auf, den unrechtmäßig einbehaltenen Betrag von 1.236,23 € unverzüglich auf das Ihnen vorliegende Konto zu überweisen. Wir setzen Ihnen hierzu eine Frist von 10 Tagen ab Zugang dieser E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen

Nachtrag:
Heute, am 05.03.2025, teilten Sie mir per Mail mit, dass Sie nach wie vor "anderer Auffassung" sein. Gibt es im deutschen Recht um Auffassungen oder das Gesetz? Wenn Sie meine Mail gelesen hätten, Fristen sowie Daten beachten würden, wüssten Sie, dass sie die Verantwortung tragen müssten und das Recht nicht auf Ihrer Seite ist. Der Fehler liegt in ihrer Verantwortung und wenn ich mir so Bewertungen von Ihnen anschaue, schleicht sich der Verdacht ein, dass ich kein Einzelfall bin. Wäre nett, wenn Sie mal Bezug auf die Rechtsprechung nehmen würden, statt Mails mit Aussagen wie "wir sind anderer Auffassung" zu beantworten oder mich an Ihren Anwalt zu verweisen.

Die Mitarbeiter benehmen sich wie im Kindergarten. Keine Vernünftige Auskunft über Objekte. Schrecklich!

Selbst Einbruch in den Kellern, Sachbeschädigung der Fahrstühle, defekte Haustüren, die grobe Nichteinhaltung der Hausordnung und die Verletzung der Brandschutzbestimmungen können den Verwalter nicht zum Handeln bewegen. Der Verwalter ist telefonisch fast nie erreichbar. Die Mitarbeiter der Verwaltung sind dreist und inkompetent.
Dabei sind ausdrücklich der intrigante und fachlich total überforderte Herr Sperl zu nennen, der es für besonders klug hält, die Wohnungseigentümer gegeneinander auszuspielen, als auch die Sachbearbeiterin Fabiola Cordt, die durch freches Lügen, Unfreundlichkeit und Arbeitsverweigerung glänzt.

Die Verwalter sind richtige Betrüger und link. Die hoffen darauf, dass man keinen langen Atem hat und lassen einen einfach so weiter zahlen, obwohl fristgerecht gekündigt wurde. Da geht es nur über einen Rechtsanwalt! Finger weg von den Verbrechern, die weiter fleißig die Monatsmiete abbuchen. Alleine die Kaution zurück zu erhalten, wird ein Kampf vor Gericht ...

Seit zwei Jahren warte ich auf den Mietkaution die sind nicht in stande geld zürück zu überweisen auch wenn richterlicher Anordnung haben sie immer noch nicht bezahlt Finger weg von denn Verbrecher.

Hallo bin seit über 25 jahre mieter ich habe nichts ohne Rechtsanwalt geschafft es ist mit Abstand der schlechteste Verwahlter das sie so ein schind treiben wiesen die Eigentümer der Wohnung nicht ich hae ein Betriebsabrechnung von vorne bis hinten falsch berechnet und das seit 25 Jahre jedes jahr das gleiche Masche wenn du es nicht hinter fragst ist dein geld weg
Finger weg von Otto Lemke

Finger weg von der Otto Lemke Immobilien OHG-Verwaltung: ein absolut unzuverlässiger Verwalter und Dienstleister.
Nach dem Ausziehen aus der Wohnung und einem makellosen Wohnungsübergabeprotokoll wird auch 2 Jahre später die Kaution nicht ausbezahlt. Alle Schreiben werden ignoriert, die Verwaltung pockert darauf, dass nicht jeder Nerven, Zeit und Geld hat vor Gericht zu ziehen!

Die Wohnungen sind marode und verschimmelt, die Verwaltung reagiert nicht auf die  Schimmelbeseitigungsanfragen sondern weist gelegentlich auf angeblich falsches Luft- und Heizverhalten ohne jegliche Luft-und Feuchtigkeitsmessungen in der Wohnung durchgeführt zu haben.

Beim Ausziehen aus der Wohnung, die durchgeschimmelt ist, wird einfach verlangt die Wände mit der schimmelfester Farbe zu bemalen, danach wird die Wohnung einfach weiter vermietet!